◇ 임차인이 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부 [대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631]
1. 판결의 표시
대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결
2. 판결의 요지
대법원은, 임차인이 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법상 갱신거절 기간 내라면 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 갱신거절 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 판시하였다.
3. 해설
(1) 사안의 배경
피고 丙은 2019년 3월 6일 소외인 丁으로부터 丁 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간을 2019년 4월 15일부터 2021년 4월 14일까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 丙은 그 무렵부터 이 사건 아파트에서 거주하고 있다. 한편, 원고들인 甲과 乙은 2020년 7월 5일 소외인 丁으로부터 이 사건 아파트를 매수하고 2020년 10월 30일 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 피고 丙은 2020년 7월 31일 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3에 따라 2020년 10월 5일부터 같은 달 20일까지 사이에 4회에 걸쳐 소외인 丁에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다.’는 취지의 임대차계약갱신 요구를 하였다. 이에 대하여 소외인 丁은 피고 丙에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고, 2020년 10월 15일 내용증명우편으로 ‘甲과 乙에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 甲과 乙이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다.’는 취지의 통지를 하였다. 이후 원고들인 甲과 乙은 임대인의 지위를 승계한 양수인으로서 임대차보호법상 제6조의3 제1항 단서 제8호 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 계약갱신 요구 거절사유를 주장하며 피고 丙에게 건물 인도를 구하는 소송을 제기하였다.
(2) 원심의 판단
원심은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 정하고 있는데, 피고 丙이 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 당시 甲과 乙은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 아니하였고, 임대인인 소외인 丁은 이 사건 아파트를 매도하여 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들인 甲과 乙이나 소외인 丁은 위 규정을 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 하였다. 이에 원고들은 상고하였다.
(3) 대법원의 판단
대법원은 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다고 판시하면서, 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하였다.
즉, 대법원은 주택임대차보호법이 제6조의3 제1항에서 임차인의 계약갱신요구권을 신설하고 같은 항 단서에서 임대인의 갱신거절사유를 규정한 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있고, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하는 경우‘의 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이라고 판시하였다.